CON DOLAR EN MANO, SE PUEDEN COMPRAR PROPIEDADES AL 25% DE DESCUENTO

Cuando pensamos en inversión inmobiliaria debemos pensarla de manera similar a una inversión financiera, con la que buscamos la mejor ecuación entre el rendimiento y el riesgo posible, en función a nuestro perfil de inversor. Los argentinos hemos considerado a los inmuebles como una de las inversiones más seguras. El “ladrillo” ocupa el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada, pero esto no siempre es así, ya que la inversión inmobiliaria esta dominada por los ciclos de los mercados y la clave está en identificar en qué mercado entrar, en cuál mantenerse y de cuál salir.

Según nuestros estudios compuestos por mas de 50 variables macroeconómicas y del sector inmobiliario, desde hace algún tiempo observamos que los valores medios de los inmuebles en la Argentina están sobrevaluados en dólares en torno a un 30%, haciendo una simplificación de dos de las principales variables con la que se estima el valor, que son el rendimiento para el inversionista (hoy en activos residenciales no llega al 1% anual neto) y el poder adquisitivo de los potenciales compradores. En la actualidad, un inmueble estándar cuesta más en dólares en la Argentina que en España y Estados Unidos, cuando en esos dos países el poder adquisitivo es más del doble y hay acceso a créditos hipotecarios a 30 años al 2% y 4% anual respectivamente, lo cual los hace aún más accesibles en dichos mercados.

Otra de las variables importantes a tener en cuenta al evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria es el rendimiento neto anual por alquiler versus el costo de financiamiento, que en la Argentina es negativo, mientras que en los países mencionados es positivo.

En un contexto donde hay una importante volatilidad del dólar y cepo cambiario, el inmueble tiende a bajar y hay argumentos suficientes como para que esto suceda: sobrevaluación, inexistente capacidad de compra, falta de acceso a préstamos y rentabilidad anual muy baja. Sumado a la parálisis del mercado inmobiliario en Argentina, se recomendó vender los activos.

Esta situación generó una fuerte reducción de la actividad inmobiliaria dado que los vendedores siguen con expectativas de valores en dólares, que ya la demanda no convalida, y las pocas operaciones que se realizan son aquellas en dónde los vendedores asumen un descuento en torno al 25% del valor pretendido en el 2018.

La sobrevaluación tambien se explica principalmente por que la clase media no tiene acceso para la compra, ni por crédito ni por capacidad de ahorro, ya que los ingresos están pesificados y los propietarios pretenden que sus inmuebles estén dolarizados. Hoy estamos frente a un récord histórico en cuanto la cantidad de tiempo de ahorro que se requiere para acceder a la compra de un inmueble. Asimismo el acceso al préstamo hipotecario es casi inexistente, con lo cual esta misma clase media no tiene oportunidad de financiamiento.

¿Qué debe hacer el inversor en inmuebles en este contexto?

El inversor se encuentra con rentabilidad extremadamente baja: en la Argentina no llega al 1% neto anual, cuando históricamente estuvo entre 4% y 5%. Hoy en países desarrollados cómo EEUU y España superan el 5% anual neto.

Además de vender al precio más alto que se pueda antes de que se produzca la fuerte corrección, otra recomendación sería movilizarse a otro mercado que este en recuperación y se puedan lograr altos rendimientos por apreciación y renta.

Las preguntas que cualquier inversor debería responderse son ¿Cuál es el mejor país, ciudad o barrio para invertir? ¿Qué conviene comprar, oficinas, locales comerciales, tierras urbanas o residencias? ¿Qué clase de activo: Premium, Clase A, B o C?

A diferencia de los que argumentan que la inversión inmobiliaria es “Location” -como aseguran los jugadores del sector-, nuestra experiencia y las estadísticas demuestran claramente que la inversión inmobiliaria es “timing”. Es decir, saber cuándo entrar y cuándo salir de un mercado o submercado, ya que en el largo plazo en moneda dura, la tasa de apreciación anual real de un inmueble descontada inflación es 0, mientras que en períodos de recuperacion luego de una crisis supera el 10% anual real.

Si se observa la evolución de precios en la ciudad de Buenos Aires de los últimos 25 años la tasa de apreciación nominal fue del 2,3% anual en dólares, mientras que la inflación en la misma moneda fue 2,27% anual, con lo cual, la tasa de apreciación real fue 0,03%.

Si hacemos el mismo ejercicio en los períodos de recuperación entre el 2002 y 2007 la tasa de apreciación nominal fue de 15,8% anual promedio y la inflación en dólares fue 2,3% anual, por lo tanto, la tasa de aprecación real en ese período de 5 años fue del 13,5% anual real. Esto no solo sucede en la Argentina sino tambien en la mayoria de los países.

Si se quiere ganar dinero la clave es identificar el mejor mercado a nivel global y desplazarse dentro de ese mismo mercado, en los distintos tipos y clases de activos, para luego ir a mercados diferentes, cuando ya estén recuperados en su totalidad, para así poder seguir construyendo rentabilidad.

Si se quiere adquirir un inmueble para vivir o a trabajar, elija la mejor locación, sobre esto no hay discusión.

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